Бобруйский государственный лицей № 4, расположенный в первом переулке Нахимова, определенно знавал лучшие времена. Когда-то в огромное, на 3500 «квадратов» здание каждое утро шагали сотни парней и девушек. В просторных кабинетах ковались нужные городу кадры: слесари, швеи, портные, официанты, соцработники, страховщики. Однако около десяти лет назад огни в окнах погасли. Здание опустело. Пропала даже вывеска с фасада. И без того достаточно пустынная промышленная окраина города совсем замерла.
Лицей за 300 рублей
— Про этот лицей я практически ничего не знал. Когда-то в детстве слышал про его существование, не больше. Второй раз столкнулся с ним, когда в июне 2019-го увидел в интернете объявление, что назначен аукцион, — вспоминает Руслан, бывший владелец здания (и действующий владелец огромного долга).
Пустовавшую несколько лет постройку мужчина решил купить под бизнес. Его компания «ВестСтарКомпани», занимающаяся строительно-монтажными и отделочными работами, чувствовала себя прекрасно. Хотелось расширяться.
— Наверное, каждый хозяин мечтает о том, чтобы иметь свое имущество, свою базу. А тут такой привлекательный объект. Перед тем как подаваться на аукцион, я поузнавал информацию: оказалось, лицей пытались продать уже года два, назначали торги, но лот никому не был нужен. Цену снижали и в итоге дошли до 331 рубля, или 13 базовых.
«Квадратов», конечно, было многовато и состояние не ахти, но подумал, что со временем все сделаем: отремонтируем помещения, часть из них будем сдавать, возможно швейный цех запустим, — перечисляет планы, которые так и не сбылись, мужчина.
Полный энтузиазма, Руслан отправился на аукцион. Выяснилось, что на здание положили глаз еще два заявителя. В итоге лот заметно подорожал: с 331 рубля до 51 с лишним тысячи. Но это же все ради будущего.
— Моя компания выиграла аукцион, были оформлены документы. В договоре отдельно прописывалось, что реальная стоимость здания составляет порядка 700 000 рублей.
Но так как покупка проходила через аукцион, я не придал этому значения.
Тут же обратился в банк, взял кредит и, как и положено, в двухнедельный срок рассчитался с продавцом. Здание оформил в частную собственность. Впереди предстояло много работы: лицей был отрезан от тепла (раньше отапливался за счет соседнего завода), подача электричества и воды не были узаконены. К тому же накопился долг по коммуналке — тысячи полторы рублей. Не так много, но его все равно надо было погасить.
Также договорился с предыдущим собственником, что не стану увольнять четырех сторожей, которые следили за объектом. Люди были предпенсионного и пенсионного возраста: куда их выгонять? Пусть спокойно ищут новую работу, если не захотят работать на нового нанимателя. Через некоторое время, когда «кадровый вопрос» решился, поставил систему видеонаблюдения, — рассказывает мужчина.
Такие «сладкие» аукционы всегда идут с обременениями. Не стал исключением и бобруйский лицей. В условиях торгов было прописано, что покупатель обязан осуществлять на объекте предпринимательскую деятельность в течение не менее трех лет. Перепродать объект до выполнения условия договора он не имеет права. Снести здание и построить на его месте что-то новое теоретически возможно, но тогда начать предпринимательскую деятельность надо не позднее пяти лет с момента регистрации договора купли-продажи.
И надо не забывать про участок — 1,2 гектара, которые шли вместе со зданием и передавались на праве аренды.
Ковид и другие проблемы
— Начали постепенно приводить здание в порядок: меняли окна, делали небольшую перепланировку, штукатурили помещения, в которых планировали разместить первые кабинеты, — рассказывает, как «оживлял» лицей, Руслан. — Основной объем здания сразу же стали использовать как склад: привозили стройматериалы, инструмент, строительную оснастку. Это все можно отследить по накладным. То есть здание не пустовало, мы взяли его в оборот.
Также в 2021 году я создал еще одно юрлицо, которое арендовало метры в лицее, помогая тем самым платить по счетам. А их, поверьте, хватало: за аренду земли надо было отдавать около 15 000 рублей в год, налог на недвижимость составлял порядка 1300 рублей. Если сложить все вместе и умножить на годы, в течение которых моя компания владела зданием, получается очень солидная сумма — около 80 000 рублей сопутствующих налогов, которые уплачивались из прибыли.
В середине 2019-го предприниматель купил здание, а в начале 2020-го на мир обрушился ковид. Но, что интересно, тяжелее жить компании стало не сразу. Как объясняет Руслан, какое-то время выезжали за счет накопленной дебиторской задолженности: худо-бедно заказчики рассчитывались, и «ВестСтарКомпани» могла продолжать свою деятельность. Однако потом и этот источник иссяк.
— Работы стало меньше, денег тоже. Тут уже не до восстановления здания было — хоть бы людям (в штате на тот момент было 22 человека) зарплаты выплатить. Дошло до того, что на четвертый год владения даже за видеонаблюдение было нечем рассчитаться — его демонтировали. Соответственно, когда не стало охраны, мы все вывезли из лицея. Ситуация была очень сложная.
В итоге наше здание за долг перед банком (тот самый кредит на покупку лицея) в феврале 2023 года выставили на аукцион. Торги не состоялись — такой объект за стартовые 208 400 рублей никому оказался не нужен: ни одной заявки.
В середине 2023 года ситуация начала выравниваться: пошли заказы, деньги. Мы закрыли долг перед банком, здание осталось за нами. Планировали снова наращивать объемы работ, постепенно использовать весь потенциал приобретенного имущества, — утверждает мужчина.
Суд
Пока бизнесмен и его компания выруливали из сложностей, на другом «конце провода» за ситуацией внимательно следили. В том числе оценивали состояние здания: почищен ли снег, нет ли разбитых окон, используется ли имущество по назначению, в конце концов. И пришли к выводу, что требование «осуществлять на объекте предпринимательскую деятельность в течение трех лет» не соблюдено.
— В декабре 2024 года мне позвонили из суда и сказали, что такого-то числа у меня заседание. Как? Какое? Оказалось, что бывший собственник здания, Бобруйский государственный технологический колледж, подал иск в суд, требуя расторгнуть договор купли-продажи, вернуть здание и заплатить штраф.
Что любопытно, истец, с которым мы раньше общались и который присылал письма на тот адрес, где «ВестСтарКомпани» фактически находится (он указан в том числе в аукционном деле), все документы, касающиеся предстоящего суда, отправлял на адрес регистрации компании, в Бобруйский район. Естественно, мы их не получили и, соответственно, не имели возможности решить вопрос в досудебном порядке. Но этот момент на заседаниях не учли. Решение суда первой инстанции было таким: договор расторгнуть, здание вернуть, наложить на компанию штраф в размере 147 000 рублей. Мы, конечно же, подали апелляцию. Но только по первым двум пунктам. Со штрафом, в принципе, были согласны: нарушили — заплатим.
Когда начались слушания в апелляционной инстанции, я объяснял, что практически все время объект был под охраной (сторожа, потом видеонаблюдение), использовался как склад (это можно проверить по накладным), площади официально сдавались в аренду. То есть предпринимательская деятельность осуществлялась в течение трех лет точно. Нигде ведь не написано, какая именно предпринимательская деятельность должна быть.
В ответ услышал, что я должен был полностью отремонтировать здание. Но как это связано с предпринимательской деятельностью? Другой аргумент — площади необходимо было сдавать в аренду. Но так и происходило: другое мое юрлицо снимало метры. Это не противоречит закону. То есть, на мой взгляд, все требования соблюдались. А еще уплачивались все налоги, связанные с владением данным имуществом, — делится мыслями Руслан.
Апелляцию рассмотрели. Эффект был неожиданным: договор расторгнуть, здание вернуть, обязать ответчика выплатить 1 477 928 рублей! То есть первоначальная сумма штрафа увеличилась в десять раз.
— Из того, что истец несколько раз менял сумму иска, я понял, что какого-то единого подхода к расчету у них нет. Как умеют, так и считают. Но главное — отталкиваются от реальной стоимости здания, то есть от 700 000 рублей, которые были указаны в договоре купли-продажи. И за которые здание никому не было нужно. Более того, истец проиндексировал почему-то даже 2017 и 2018 годы, когда моя компания к этому зданию не имела никакого отношения. Ну как такое возможно?!
Если бы нам только выписали штраф, но оставили здание, я бы, наверное, смирился. А так лишают всего. Еще и огромную сумму вешают. На суде мне сказали: «Это ваши проблемы, что у вас не было денег». Понимаю, но ведь мы работаем на бюджетных объектах, помогаем государству и прибылью владеем минимальной.
Мы же не специально все затормозили. Был период, когда мало зарабатывали, у многих тогда были проблемы. Наконец выровнялись — и вот привет.
Самое интересное, что в Бобруйске и пригороде хватает похожих неиспользуемых зданий: стоят никому не нужные, с разбитыми окнами. Но так как они государственные, никто миллионные штрафы не выписывает, — говорит мужчина.
Сейчас он раздумывает, как быть дальше. Последняя надежда для него — Верховный суд.
— Скорее всего, наличие такого штрафа приведет к банкротству организации, которая осуществляла деятельность девять лет и справлялась со своими задачами. Сейчас у нас в работе четыре социальных объекта, 21 человек в штате.
Почти полтора миллиона рублей погасить просто не из чего. Я просил дать рассрочку на 20 лет, как это предусмотрено законом, но пока, как мне сказали, рассчитывать могу максимум на пять. Что опять же нереально: это минус 300 000 рублей в год. Что делать дальше, я просто не знаю… — заключает собеседник.
Чем руководствовался суд
Руслан — отнюдь не первый предприниматель, который попал в такую ситуацию. Недавно сообщалось о случае в Молодечненском районе, где в 2021 году одна из компаний купила заброшенный санаторий. Точно так же она должна была запустить бизнес на площадях среди соснового леса. Однако после заключения договора купли-продажи организация не оформила своевременно государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, не разработала проектно-сметную документацию, не ввела объект в эксплуатацию и не запустила на территории бизнес. Бывший санаторий продолжил пустовать. Итог: иск и взыскание с покупателя 1 600 000 рублей.
Случаи разные, но итог плюс-минус один. Так чем же руководствовался суд в деле «ВестСтарКомпани»? Вот что говорится в мотивировочной части решения, вынесенного в середине марта этого года (приведем выдержки, с полным вариантом вы можете ознакомиться ниже).
«Основной целью заключения Договора между сторонами являлось вовлечение Объекта в хозяйственный оборот, т.е. его эффективное использование, недопущение разрушения, поддержание в надлежащем санитарном и техническом состоянии.
Ответчик обязан был начать предпринимательскую деятельность с использованием Объекта не позднее 10.07.2024. Истец основывает свои требования на неисполнении ответчиком договора в части начала осуществления предпринимательской деятельности с использованием Объекта, в доказательство чего представляет суду акты проверки соблюдения условий Договора <…> которые свидетельствуют о неиспользовании Объекта ответчиком.
В качестве возражений на указанные доводы ответчиком представлены суду доказательства использования Объекта, в том числе устав и договор аренды № 08−21 от 02.08.2021, ООО „Комбинат строительных услуг № 20“, графики дежурства сторожей, товарно-транспортные накладные, оборотно-сальдовая ведомость по счету 01 за январь 2019 — декабрь 2024 годов.
Оценив представленные доказательства, суд соглашается с доводами истца, поскольку комиссионные акты, с приложенными фотоснимками, отражают объективную ситуацию с Объектом, в связи с чем суд приходит к выводу о неиспользовании ответчиком имущества в своей предпринимательской деятельности.
Отклоняя доводы ответчика, суд констатирует, что наличие на Объекте сторожевой охраны, складирование на Объекте различных строительных материалов, передача части Объекта другому юридическому лицу не свидетельствуют об использовании Объекта по его целевому назначению. Кроме того, суд учитывает взаимозависимость ответчика и его арендатора ООО „Комбинат строительных услуг № 20“, поскольку учредителем данного общества является руководитель ответчика. Представленные ответчиком бухгалтерский баланс, отчет о движении денежных средств, отчет о прибылях и убытках за 2024 год подтверждают осуществление ответчиком предпринимательской деятельности, однако не подтверждают факт осуществления такой деятельности с использованием Объекта.
Имеющиеся в деле договоры об оказании услуг по водоснабжению, электроснабжению, услугам связи судом во внимание не принимаются, поскольку не отражают достоверных сведений о потреблении услуг в связи с эксплуатацией Объекта, а не с выполнением подготовительных или ремонтных работ для подготовки Объекта к использованию в предпринимательской деятельности.
Поскольку ответчиком не представлены надлежащие доказательства невозможности исполнения условий договора по не зависящим от него причинам, суд приходит к выводу о неисполнении договора по вине ответчика.
Согласно расчету, представленному истцом, стоимость объекта с учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения на 01.08.2024 составляет 1 464 336,60 рубля, что соответствует установленным методикам расчета, поскольку в расчете истцом учтены все существенные обстоятельства, в том числе начальная цена составных частей Объекта на разные даты, правильно определены подлежащие применению индексы и месяц предъявления претензии.
Государственная пошлина по делу составила 16 379,27 рубля с учетом общей цены иска, принятой судом в размере 1 477 927,77 рубля и заявлением двух неимущественных требований».